Ein Thema brennt aktuell vielen Menschen auf den Nägeln: bezahlbarer Wohnraum. Vor allem in den Ballungsgebieten beziehungsweise in den Groß- und Universitätsstädten steigen die Mieten kontinuierlich an. Da die Politik die Sachlage scheinbar nicht in den Griff bekommt oder bekommen will, müssen Lösungen gefunden werden, die den Wohnungsmarkt entspannen.
Der Zuzug von Menschen in die urbanen Gegenden Deutschlands ist nach wie vor ungebrochen. Gerade jüngere, gut ausgebildete Fachleute zieht es aufgrund der besseren Chancen und der Infrastruktur in die Städte. Von dieser Seite ist folglich in absehbarer Zeit keine Veränderung der Lage hin zum Guten zu erwarten. Auch der soziale Wohnungsbau wird in den kommenden Jahren kaum zur Lösung des Problems beitragen können, selbst wenn die Politik gewillt ist, den Abbau von Sozialwohnungen zu stoppen. Dafür wurden in den vergangenen Jahrzehnten von den Kommunen zu viele Sozialwohnungen, aber auch Baugrundstücke, an private Investoren verkauft. Es bleibt folglich nur der Weg, den vorhandenen Raum besser zu nutzen, doch wie geht das? Indem aus Nutzraum Wohnraum gemacht wird!
Ungenutzte Flächen umwandeln
Fast jede Stadt weist eine bestimmte Anzahl an Bestandsbauten auf, die zu einer Zeit errichtet wurden, als das Wohnraumangebot wesentlich größer war als die Nachfrage. Im Jahr 2011 führte das Statistische Bundesamt eine Gebäude- und Wohnraumzählung durch, in der insgesamt 19 Millionen Wohngebäude in der BRD erfasst wurden. Der größte Teil davon sind, mit 65 % Anteil, Einfamilienhäuser. Interessant dabei ist jedoch das Alter der Wohnhäuser, egal ob nun Einfamilienhaus oder ein mehrgeschossiges Gebäude mit Mietwohnungen. Von allen Wohngebäuden in Deutschland sind etwa die Hälfte in den Jahren von 1950 bis 1990 errichtet worden. In diesen vierzig Jahren des Wirtschaftswunders wurde das Einrichten von Nutzraum in den Gebäuden sehr großzügig gehandhabt. So gehörte die Unterkellerung fast schon automatisch dazu und unter den üblichen Satteldächern befand sich der Dachboden, der mitunter zum Wäsche aufhängen bei Regenwetter diente und im Weiteren wie der Keller dazu Verwendung fand, um Überflüssiges abzustellen.
Von Nutzflächen dieser Art gibt es auch heute noch eine riesige Menge, sowohl in den ländlichen Regionen als auch in den Städten. Aus eben diesen Nutzflächen oder Nebennutzflächen ließe sich ohne größere Probleme Wohnraum machen, denn der Bedarf an Abstellflächen für ungenutzte Möbel oder um die Wäscheleine aufzuspannen, ist in den vergangenen Jahrzehnten stetig gesunken. Moderne Waschmaschinen etwa liefern fast schon schranktrockene Wäsche und der Anteil an frisch gewaschener Wäsche hat sich durch häufigere Nutzung der Waschmaschine verringert. Der früher übliche Waschtag pro Woche gibt es nicht mehr. Hier genügt meist ein aufklappbarer Wäscheständer auf dem Balkon oder der Terrasse. Auch ausrangierte Möbel, die aber noch aufbewahrt werden sollen, sind in Zeiten von Ikea & Co ebenso passé. Die Fernwärme wie auch andere Heizformen beziehungsweise neue Lösungen zur Lagerung haben den Kohle-Keller oder den Heizöl-Tank zumindest teilweise überflüssig gemacht.
Was hindert denn noch am Ausbau?
Zugegeben, der Ausbau von Nutzflächen im Keller oder im Dachgeschoß ist mit Mehraufwand gegenüber der herkömmlichen Renovierung von Wohnräumen verbunden. Hinzu kommen Einschränkungen, die sich aus dem Baurecht ergeben. Manche Keller erreichen nicht die erforderliche Raumhöhe, die für Wohnraum vorgesehen ist. In solchen Fällen müsste der Boden abgesenkt werden, was schon eine sehr erhebliche Baumaßnahme darstellt und sogar das Fundament des Gebäudes betreffen kann. In den Dachgeschoßen sind es vor allem die vorhandenen Neigungen der Dächer, die die Wohnraumnutzung, aber auch die mögliche Vermietung einschränken, denn schräge Wände bedeuten, dass die eigentliche Quadratmeterfläche nicht voll berechnet werden darf. Trotzdem lohnt es sich, denn wie bereits beschrieben, zeigt sich für Ballungsgebiete in den nächsten Jahren kein Licht am Horizont bezüglich Wohnraummangel.
Sind denn Bäder, Toiletten und Küchen möglich?
Ein großer Hinderungsgrund, der früher gegen den Ausbau von Keller und Dach gesprochen hat, war die Unmöglichkeit, ein Badezimmer oder eine Küche einzurichten. In Deutschland wie überall anders auch werden Abwässer über die Schwerkraft abgeleitet. Jede Toilette, Dusche oder Waschbecken muss demnach über dem Kanalisationsanschluss des Gebäudes liegen, sonst funktioniert der Abfluss nicht. Die Böden der meisten Keller liegen unterhalb des Kanalanschlusses und im Dachgeschoß ergibt sich die Problematik, dass die Abflüsse zum Fallrohr des häuslichen Abwassersystems geführt werden müssen, wobei ein durchgehendes Gefälle nicht immer eingerichtet werden kann.
Die Lösung dieses Problems ist in beiden Szenarien, Keller oder Dach, die Hebeanlage. Das Grundprinzip der Hebeanlage ist eine Tauchpumpe in einem geschlossenen Behältnis, das über eine Druckleitung an die Kanalisation angeschlossen ist. In den Behälter mit der Pumpe münden die Rohre der Verbraucher wie Dusche, Waschmaschine oder Toilette. Fällt nun Abwasser an, wird dies über die Pumpe durch die Druckleitung in das kommunale Abwassersystem geleitet. Je nach Bedarf gibt es so eine Hebeanlage in drei verschiedenen Varianten. Einmal nur für den Transport von Grauwasser, also Abwässer ohne Fäkalien. Dann die Hebeanlage für Schwarzwasser, indem sich auch Fäkalien befinden können und als Version Nummer drei die gewerblich verwendbare Hebeanlage. Während die Hebeanlage für Grauwasser keiner gesetzlichen Vorschrift unterliegt, sieht dies bei Hebeanlagen für Fäkalienbelastetes Abwasser anders aus. Hier gibt es Einschränkungen und Vorgaben, die zu beachten sind. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Abwässer aus Toiletten in die Umwelt gelangen. Allerdings sind es Vorgaben, die ohne Probleme einzuhalten sind. Zudem sind entsprechende Hebeanlagen heute schon sehr günstig im Handel erhältlich.
Ausbausysteme nutzen
Das Bauhandwerk wie auch die Bauindustrie haben sich längst auf Hauseigentümer eingestellt, die ihren Keller oder das Dachgeschoß in Wohnraum umbauen wollen. Abgesehen von den sichtbaren Teilen, wie den Innenwänden, der Fenster und Türen, der Decke und der Böden, spielen beim Ausbau der ehemaligen Nutzflächen die Dämmung und die Dichtung die wichtigste Rolle.
Im Keller kann vor dem eigentlichen Ausbau die Abdichtung gegen eindringende Feuchtigkeit anstehen. Im Dachgeschoß hingegen geht es hauptsächlich um die richtige Wärmedämmung. Für jeden dieser Bereiche bestehen heute sehr gute Lösungen, die auch der begabte Heimwerker umsetzen kann. Im Dachgeschoß muss niemand fürchten, das es im Winter eiskalt und im Sommer tropisch warm ist. Genauso wenig ist die Wohnung im Keller das berühmte dunkle und feuchte Loch, wenn die richtigen Fenster- und Beleuchtungssysteme genutzt werden.
Das kostet doch alles, oder?
Ja, es kostet, aber der Staat hilft, zum Beispiel mit einem Zuschuss oder einem Kredit der Kfw, der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Das für den Keller oder das Dachgeschoß notwendige Programm zur Beantragung von Geldern findet sich unter „Energieeffizient Sanieren“.
Wenn von Kosten bei Immobilien gesprochen wird, darf ruhig auch eine Gegenrechnung aufgemacht werden. Ein voll ausgebautes Dachgeschoß wie auch eine moderne Kellerwohnung stellen eine erhebliche Wertsteigerung des Gebäudes dar, ob nun zum Zweck des Vermietens oder für den Verkauf. In Zeiten beständig steigender Wohnkosten ist die Wertsteigerung erst recht bemerkbar und diese Zeiten werden speziell für Stadtbewohner noch lange nicht vorbei sein.